Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w UK z pożyczką Help to Buy, zbliżający się koniec 5-letniego okresu bez odsetek może być powodem do zmartwień. Dla wielu Polaków mieszkających w Wielkiej Brytanii, zrozumienie opcji spłaty tej pożyczki jest kluczowe dla długoterminowego planowania finansowego.
W tym artykule dowiesz się:
Dariusz Karpowicz wyjaśnia możliwości spłaty pożyczki Help to Buy poprzez remortgage.
Tak, możesz spłacić swoją pożyczkę Help to Buy i, o ile nie otrzymałeś sporego spadku od cioci Edyty lub nie wygrałeś w totolotka, jest to zazwyczaj jedyny sposób na wykupienie pożyczki Help to Buy.
Program Help to Buy został wprowadzony w kwietniu 2013 roku i zakończył się w październiku 2022 roku. W ramach tego programu można było pożyczyć do 20% wartości nieruchomości poprzez pożyczkę Help to Buy Equity od rządu. Kwota ta była wykorzystywana jako część depozytu, wraz z własnym wkładem własnym i standardowym kredytem hipotecznym. Program ten pomógł wielu osobom wejść na rynek nieruchomości.
Ta 20-procentowa pożyczka pozostawała nieoprocentowana przez okres pięciu lat. Obecnie, choć nie można już zaciągać nowych pożyczek Help to Buy, wiele osób zbliża się do końca tego pięcioletniego okresu bez odsetek.
Możesz umówić się na spotkanie z brokerem hipotecznym, aby sprawdzić, ile jesteś winien Homes England – instytucji zarządzającej rządowym finansowaniem programu Help to Buy. Możesz wykorzystać kapitał własny w swojej nieruchomości do spłaty pożyczki.
Weźmy przykład: załóżmy, że kupiliśmy dom za 100,000 funtów. 20,000 funtów było dostępne jako 20% pożyczka Help to Buy Equity, aby pomóc w finansowaniu zakupu. Ta pożyczka pozostaje aktywna i jeśli w późniejszym etapie płacisz odsetki, będziesz je płacić od tych 20,000 funtów.
Pięć lat później, powiedzmy, że nieruchomość jest teraz warta 200,000 funtów. Rząd nadal posiada 20% tej nieruchomości. Więc ich 20,000 funtów to teraz 40,000 funtów – ale oczywiście Ty również zyskałeś sporo kapitału własnego. Masz dodatkowe 80,000 funtów kapitału własnego w tej nieruchomości.
Wykorzystujesz ten wzrost kapitału własnego do spłaty pożyczki Help to Buy Equity. Następnie będziesz właścicielem tej nieruchomości w całości.
Przy remortgage nie musisz spłacać całej pożyczki. Możesz spłacić część lub wcale, jeśli tak wolisz. Ale to właśnie w ten sposób możesz wykorzystać remortgage do spłaty pożyczki Help to Buy Equity.
Gdy masz pożyczkę Help to Buy Equity na swojej nieruchomości, Homes England ma drugą hipotekę na Twojej nieruchomości. Chcą oczywiście zachować jak najwięcej kapitału własnego w nieruchomości.
Jeśli nie spłacasz pożyczki Help to Buy Equity, Homes England nie pozwoli Ci na remortgage i wypłatę pieniędzy na konsolidację innych długów. Konsolidacja długów nie jest więc możliwa, dopóki pożyczka Help to Buy pozostaje niespłacona.
Jedynym przypadkiem, w którym Homes England pozwoliłby na remortgage i wypłatę środków, byłyby ulepszenia domu – coś, co zwiększy wartość nieruchomości.
Oczywiście po spłacie pożyczki Help to Buy możesz zrobić remortgage z częścią kapitału własnego, aby spłacić inne długi. Brokerzy analizują każdą linię zadłużenia indywidualnie i decydują, czy warto je konsolidować.
Na przykład, jeśli masz dług nieoprocentowany, dlaczego miałbyś chcieć przenieść go na fundusz, od którego naliczane są odsetki? Po prostu kontynuuj spłatę bez odsetek. Również jeśli zostało Ci tylko krótki czas do spłaty długu, po co wydłużać go na znacznie dłuższy okres? Broker hipoteczny usiądzie z Tobą i przeanalizuje każdy dług, oceniając, czy warto dodawać go do remortgage.
Wielu klientów zbliża się teraz do tego etapu, więc jest to często zadawane pytanie. Pierwsze pięć lat pożyczki Help to Buy Equity jest nieoprocentowane. Po tym okresie rząd będzie chciał zacząć otrzymywać zwrot z pożyczki.
Oczywiście jeśli zrobiłeś remortgage i spłaciłeś pożyczkę Help to Buy, nie ma już nic więcej do płacenia. Wszystko jest rozliczone. Ale jeśli zdecydujesz się nie robić remortgage i nie spłacić pożyczki Help to Buy Equity, w pierwszym roku naliczane jest 1,75% miesięcznie.
Jeśli zaciągnąłeś pożyczkę po grudniu 2019 roku, następnie wzrasta ona każdego roku o wskaźnik cen konsumpcyjnych plus 2%. Jeśli zaciągnąłeś pożyczkę przed grudniem 2019 roku, będzie ona wzrastać o wskaźnik cen konsumpcyjnych plus 1%.
Pożyczki Help to Buy są zabezpieczone na nieruchomości. Możesz dokonywać miesięcznych spłat z własnych dochodów w pierwszych pięciu latach – nie musisz czekać do końca okresu bez odsetek.
Jednak ponieważ są to pieniądze nieoprocentowane, warto przedyskutować, czy opłaca się spłacać je, gdy są nieoprocentowane. Czy nie lepiej zmniejszyć saldo hipoteki i stworzyć więcej kapitału własnego? Możesz wtedy zrobić remortgage za pięć lat.
Gdy otrzymujesz pożyczkę, to 20%, i ta opłata pozostaje na poziomie 20%. Nie pozostaje na poziomie kwoty pożyczki. Chociaż, jeśli wartość Twojej nieruchomości pozostaje taka sama od momentu zakupu, a pięć lat później jest dokładnie taka sama, Twoja pożyczka kapitałowa będzie dokładnie tej samej wysokości.
Jeśli wartość Twojej nieruchomości spadła – powiedzmy, że Twój dom za 100,000 funtów jest teraz wart tylko 80,000 funtów – nadal będziesz winien 20,000 funtów, ponieważ tyle otrzymałeś pięć lat temu.
Z drugiej strony, jeśli cena domu wzrośnie, co jest zwykłym schematem, musisz spłacić 20% wartości tej nieruchomości.
Tak, możesz, ale istnieje wiele warunków – w tym czy pożyczka Help to Buy jest nadal niespłacona.
Jeśli spłaciłeś pożyczkę kapitałową w całości, ten dom jest Twój. Możesz albo poprosić swojego kredytodawcę o Zgodę na Wynajem (Consent to Let) albo uzyskać kredyt hipoteczny typu Buy to Let, ponieważ to Twój własny dom. Nie ma innego obciążenia na nieruchomości. Homes England nie ma już interesu w tej nieruchomości.
Możesz ją wynająć bez problemu, pod warunkiem, że zostanie zawarta odpowiednia umowa najmu.
Ale, wbrew powszechnemu przekonaniu, możesz faktycznie wynająć nieruchomość z wciąż niespłaconą pożyczką Help to Buy. Jest to jednak możliwe tylko w sytuacjach, gdy masz problemy finansowe, które nie są Twoją winą. Przykładem jest choroba lub konieczność opieki nad członkiem rodziny.
Może zmieniło się miejsce Twojej pracy i nie możesz teraz dojeżdżać z tej nieruchomości. Jeśli masz problemy finansowe, a wynajem jest opcją, która pomoże Ci wyjść z tej sytuacji, Homes England to rozważy. Analizują każdy przypadek indywidualnie.
Zależy to od Twoich planów dotyczących tej nieruchomości. Jeśli ostatecznie chcesz posiadać nieruchomość jako swój dom na zawsze, z pewnością skorzystaj z elementu nieoprocentowanego. Po pięciu latach będzie dobry moment na pozbycie się pożyczki Help to Buy.
Ceny domów zazwyczaj rosną w dłuższej perspektywie. Więc te 20% stale rośnie. Za każdym razem, gdy cena idzie w górę, 20% tego zysku jest technicznie własnością rządu.
Po spłacie pożyczki i przeniesieniu nieruchomości na własne nazwisko, Twoja hipoteka wzrośnie i będziesz musiał ją spłacać. Natomiast przy pożyczce Help to Buy Equity to tylko płatność odsetek. Więc możesz zauważyć, że Twoje miesięczne zobowiązania mogą być nieco wyższe po remortgage.
Ale ryzyko polega na tym, że im dłużej czekasz, tym większe staje się te 20%. Jeśli możesz spróbować spłacić pożyczkę kapitałową tuż po tym pięcioletnim okresie, byłoby to korzystne. Będziesz miał 100% zysku ze wzrostu wartości nieruchomości, zamiast musieć oddawać 20% rządowi.
Twoim pierwszym punktem kontaktowym powinien być ktoś, kto zna rynek – szczególnie dziś, gdy ciągle się zmienia. Z dnia na dzień zmieniają się stawki i kryteria.
Doradca kredytowy nie tylko pomoże Ci zdecydować, czy warto zrobić remortgage, aby spłacić Help to Buy, lub czy konsolidować swój dług, aby poprawić sytuację finansową. Zajmujemy się wszystkim, co związane z nieruchomościami.
Jesteśmy tu dla Ciebie i specjalizujemy się w kredytach hipotecznych w Wielkiej Brytanii.
Analizujemy rynek, kryteria, stawki i kredytodawców. Znajdziemy tych, którzy powiedzą tak i pominiemy tych, którzy powiedzą nie. Robimy wszystko w najbardziej opłacalny sposób dla naszych klientów. Tak właśnie doradca kredytowy może Ci pomóc.
ZASTANÓW SIĘ DOKŁADNIE PRZED ZABEZPIECZENIEM INNYCH DŁUGÓW NA SWOIM DOMU. TWÓJ DOM MOŻE ZOSTAĆ PRZEJĘTY, JEŚLI NIE BĘDZIESZ SPŁACAĆ RAT HIPOTEKI.
MOŻE BYĆ KONIECZNE ZAPŁACENIE OPŁATY ZA WCZEŚNIEJSZĄ SPŁATĘ OBECNEMU KREDYTODAWCY, JEŚLI ZDECYDUJESZ SIĘ NA REMORTGAGE. Copy
Twój dom może zostać Ci odebrany jeśli nie będziesz terminowo spłacał rat kredytu hipotecznego lub innej pożyczki pod zastaw domu.
Autor:
Dariusz Karpowicz to specjalista z wieloletnim doświadczeniem na rynku finansowym w Wielkiej Brytanii. Doradca finansowy, broker kredytowy. Właściciel Albion Financial Advice. W 2013 został jednym z założycieli stowarzyszenia polskich biznesów w Yorkshire – Polish Business House.