Zakup dodatkowej nieruchomości mieszkalnej lub drugiego domu wiąże się z wieloma istotnymi kwestiami finansowymi, z których jedną z najważniejszych jest podatek od czynności cywilnoprawnych (Stamp Duty Land Tax – SDLT). Ten przewodnik ma na celu dostarczenie kompleksowych informacji na temat podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie drugiego domu, aby zapewnić, że jesteś dobrze przygotowany i poinformowany przed dokonaniem kolejnej inwestycji w nieruchomości.
Co to jest podatek od czynności cywilnoprawnych
Podatek od czynności cywilnoprawnych (Stamp Duty Land Tax – SDLT) to podatek nakładany przez rząd na zakup nieruchomości w Anglii i Irlandii Północnej. Ten podatek dotyczy zarówno nieruchomości własnościowych, jak i dzierżawionych (leasehold), niezależnie od tego, czy kupujesz je za gotówkę, czy na kredyt. W przypadku drugich domów obowiązuje dodatkowa opłata, która może znacznie zwiększyć całkowity koszt nieruchomości.
Co zalicza się do drugiego domu?
Pojęcie drugiego domu może być niejasne, dlatego ważne jest, aby zrozumieć, co się do niego zalicza. Drugi dom to każda dodatkowa nieruchomość, którą nabywasz oprócz swojej głównej rezydencji. Może to obejmować:
- Nieruchomości na wynajem (buy-to-let): Nieruchomości kupione w celu generowania dochodu z najmu.
- Domy wakacyjne: Nieruchomości wykorzystywane na cele rekreacyjne lub wypoczynkowe.
- Nieruchomości kupione jako prezenty dla rodziny: Domy kupione dla członków rodziny.
Zrozumienie tych różnic pomaga w pełnym świadomości swoich zobowiązań przy zakupie drugiego domu.
Stawki podatku SDLT drugich domów
Stawki podatku od SDLT różnią się w zależności od lokalizacji zakupu nieruchomości. Warto zauważyć, że różne stawki obowiązują w Anglii i Irlandii Północnej, Walii oraz Szkocji, a rezydenci spoza Wielkiej Brytanii muszą liczyć się z dodatkowymi opłatami.
Anglia i Irlandia Północna
Dla drugich domów obowiązują następujące stawki podatku SDLT:
|
STAWKA SDLT | STAWKA SDLT DLA KOLEJNYCH NIERUCHOMOŚCI | |
| do £250,000 | 0% | 3% | |
| £250,001 do £925,000 | 5% | 8% | |
| £925,001 do £1.5 miliona | 10% | 13% | |
| Powyżej £1.5 miliona | 12% | 15% |
Szkocja
W Szkocji obowiązuje podatek od transakcji na gruntach i budynkach (LBTT) dla drugich domów:
| CENA KUPNA | STAWKA PODATKU | STAWKA PODATKU DLA KOLEJNYCH NIERUCHOMOŚCI |
| do £145,000 | 0% | 4% |
| £145,001 do £250,000 | 2% | 6% |
| £250,001 do £325,000 | 5% | 9% |
| £325,000 do £750,000 | 10% | 14% |
| Powyżej £750,000 | 12% | 16% |
Walia
W Walii obowiązuje podatek od transakcji gruntów (LTT) dla drugich domów:
| CENA KUPNA | STAWKA PODATKU | STAWKA PODATKU DLA KOLEJNYCH NIERUCHOMOŚCI |
| do to £180,000 | 0% | 4% |
| £180,001 do £250,000 | 3.5% | 7.5% |
| £250,001 do £400,000 | 5% | 9% |
| £400,001 do £750,000 | 7.5% | 11.5% |
| £750,001 do £1.5m | 10% | 14% |
| Powyżej £1.5m | 12% | 16% |
Ponadto, rezydenci spoza Wielkiej Brytanii muszą liczyć się z dodatkową opłatą w wysokości 2%, która obowiązuje od 1 kwietnia 2021 roku.
Dziedziczenie drugiej nieruchomości a podatek SDLT
Dziedziczenie nieruchomości może skomplikować obowiązki podatkowe. Jeśli odziedziczysz nieruchomość, nadal możesz podlegać dodatkowej opłacie przy zakupie kolejnego domu.
Pełne posiadanie przez dziedziczenie
Jeśli odziedziczysz nieruchomość i staniesz się jej jedynym właścicielem, dodatkowy podatek SDLT obowiązuje przy zakupie kolejnej nieruchomości.
Dziedziczenie częściowe
Jeśli odziedziczysz udział w nieruchomości (50% lub mniej) i kupisz nowy dom w ciągu trzech lat, możesz być zwolniony z dodatkowego podatku w wysokości 3%. Ważne jest, aby zrozumieć te zasady i zasięgnąć profesjonalnej porady, aby poradzić sobie w swojej specyficznej sytuacji.
Zwrot podatku SDLT przy zakupie drugiego domu
Istnieją sytuacje, w których możesz ubiegać się o zwrot dodatkowego podatku zapłaconego przy zakupie drugiego domu. Jeśli sprzedasz swoją poprzednią główną rezydencję w ciągu trzech lat od zakupu nowego domu, możesz ubiegać się o zwrot wyższej stawki podatku.
Typowy scenariusz
Jeśli kupisz nowy dom przed sprzedażą starego, co skutkuje posiadaniem dwóch nieruchomości, początkowo zapłacisz wyższą stawkę podatku. Po sprzedaży oryginalnego domu i uznaniu nowej nieruchomości za główną rezydencję, możesz ubiegać się o zwrot dodatkowej stawki w ciągu trzech lat od zakupu.
Zwolnienia z podatku SDLT dla drugich domów
Choć zakup drugiego domu zazwyczaj wiąże się z wyższymi stawkami podatku, istnieją pewne wyjątki:
- Nieruchomości o wartości poniżej £40,000: Podatek nie jest naliczany.
- Karawany, domy mobilne i łodzie mieszkalne: Zwolnione niezależnie od ceny.
- Zastąpienie głównej rezydencji: Jeśli kupujesz nową główną rezydencję i jednocześnie sprzedajesz starą, jesteś zwolniony z dodatkowej stawki.
Podatek SDLT dla kupujących po raz pierwszy
Jeśli jesteś kupującym po raz pierwszy i nabywasz nieruchomość na wynajem, obowiązują standardowe stawki podatku, o ile posiadasz tylko jedną nieruchomość. Ulga dla kupujących po raz pierwszy nie dotyczy jednak nieruchomości na wynajem.
Zobowiązania
Jesteś zobowiązany do zapłacenia podatku według stawek dla drugich domów, jeśli:
- Posiadasz współwłasność w innej nieruchomości.
- Odziedziczyłeś nieruchomość.
- Kupujesz wspólnie z kimś, kto już posiada nieruchomość.
Zamieszkanie w kupowanej nieruchomości
Zastąpienie głównej rezydencji
Jeśli nowa nieruchomość zastąpi twoją główną rezydencję, jesteś zwolniony z dodatkowej stawki podatku, pod warunkiem że sprzedaż starej głównej rezydencji nastąpi równocześnie.
Opóźniona sprzedaż
Jeśli wystąpi opóźnienie między zakupem nowej głównej rezydencji a sprzedażą starej, początkowo zapłacisz wyższą stawkę podatku. Możesz ubiegać się o zwrot, jeśli sprzedasz stary dom w ciągu trzech lat.
Określenie głównej rezydencji
HMRC ma określone kryteria do ustalenia twojej głównej rezydencji:
- Czas spędzany przez rodzinę: Gdzie rodzina spędza większość czasu.
- Edukacja dzieci: Lokalizacja szkoły dzieci.
- Oficjalne rejestracje: Gdzie jesteś zarejestrowany do głosowania i u lekarza.
Zrozumienie, jak HMRC określa twoją główną rezydencję, jest kluczowe dla zgodności z przepisami.
Posiadanie nieruchomości za granicą
Posiadanie nieruchomości za granicą nie zwalnia cię z dodatkowego podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie drugiego domu w Wielkiej Brytanii. Dotyczy to również domów wakacyjnych lub udziałów w nieruchomościach zagranicznych w tym w Polsce.
Podatek SDLT dla małżonków i partnerów cywilnych
HMRC traktuje małżonków lub partnerów cywilnych jako jedną jednostkę. Jeśli jeden z partnerów posiada nieruchomość na wynajem, a drugi kupuje kolejną nieruchomość, obowiązuje dodatkowa stawka podatku. Może to wpływać na decyzje finansowe, szczególnie w przypadku separacji.
Zakup nieruchomości dla dzieci
Jeśli twoje nazwisko widnieje na aktach własności i posiadasz inną nieruchomość, obowiązuje dodatkowy podatek w wysokości 3%. Aby tego uniknąć:
- Podaruj depozyt: Unikasz dodatkowego podatku, jeśli nie jesteś współwłaścicielem.
- Działaj jako poręczyciel: Poręczyciele nie są uznawani za właścicieli nieruchomości.
- Rodzinny kredyt hipoteczny z offsetem: Twoje oszczędności pełnią rolę depozytu, bez przenoszenia własności.
Przedłużenia dzierżawy (leasehold) a podatek SDLT
Podatek od czynności cywilnoprawnych obowiązuje przy przedłużeniu dzierżawy, ale próg wynosi zazwyczaj £125,000. Jednak stawka dla drugich domów zaczyna się od £40,000. Jeśli przedłużenie dzierżawy dotyczy twojej głównej rezydencji, jesteś zwolniony z dodatkowej stawki.
Zrozumienie i nawigacja w obowiązkach podatkowych związanych z zakupem drugiego domu mogą być skomplikowane. Zaleca się skorzystanie z profesjonalnej porady, aby zapewnić zgodność z przepisami i podejmowanie świadomych decyzji. Dla spersonalizowanych porad skonsultuj się z doradcą kredytowym lub prawnikiem.
Autor:
Dariusz Karpowicz to specjalista z wieloletnim doświadczeniem na rynku finansowym w Wielkiej Brytanii. Doradca finansowy, broker kredytowy. Właściciel Albion Financial Advice. W 2013 został jednym z założycieli stowarzyszenia polskich biznesów w Yorkshire – Polish Business House.