Giving up on the dream: Is the UK mortgage market killing self-employment?

“When 40% of first-time buyers are ditching their entrepreneurial dreams just to secure a mortgage, we know something’s seriously amiss in the lending world,” says Dariusz Karpowicz, Director at Albion Financial Advice. Karpowicz says the challenge has always been particularly acute for self-employed individuals, especially those with high business costs and variable incomes. “Lenders’ strict affordability criteria, combined with the way self-employed income is assessed for tax purposes, often results in significantly reduced borrowing capacity,” he says. Karpowicz points out a concerning trend. “Temporarily switching to employment status to secure a mortgage, then reverting to self-employment post-completion, treads dangerous waters,” he warns. “This practice could indeed be viewed as mortgage fraud - obtaining a loan under false pretences. It’s a risky strategy that could have serious legal and financial consequences, regardless of how tempting it might seem,” says Karpowicz. Karpowicz agrees change is needed. “Being self-employed and seeking a mortgage is like playing Snakes and Ladders blindfolded - just when you think you’re climbing up, you might slide right back down! The fact that 40% of entrepreneurs are ditching their dreams for a mortgage is simply staggering.” He says the issue isn’t really about lenders discriminating against the self-employed; it’s more about the “challenge of assessing variable incomes in a system designed for predictable PAYE earnings.” “While umbrella company contractors might get an easier ride due to their PAYE-like income structure, limited company directors often face tougher scrutiny despite potentially being more financially stable,” he says. Karpowicz continues, “Looking ahead, what we really need isn’t just tweaks to the current system, but a complete rethink of how we assess self-employed income. The upcoming budget might not revolutionise things overnight, but there’s definitely room for innovation in how lenders evaluate self-employed applicants.”

„Gdy 40% osób kupujących pierwszą nieruchomość rezygnuje ze swoich przedsiębiorczych marzeń tylko po to, by uzyskać kredyt hipoteczny, wiemy, że w świecie kredytów dzieje się coś poważnie niepokojącego” - mówi Dariusz Karpowicz, dyrektor w firmie Albion Financial Advice. Karpowicz twierdzi, że wyzwanie to zawsze było szczególnie dotkliwe dla osób samozatrudnionych, zwłaszcza tych z wysokimi kosztami prowadzenia działalności i zmiennymi dochodami. „Rygorystyczne kryteria oceny zdolności kredytowej stosowane przez kredytodawców, w połączeniu ze sposobem ustalania dochodu osób samozatrudnionych do celów podatkowych, często skutkują znacznie obniżoną zdolnością kredytową” - mówi. Karpowicz zwraca uwagę na niepokojący trend. „Tymczasowe przejście na etat w celu uzyskania kredytu hipotecznego, a następnie powrót do samozatrudnienia po sfinalizowaniu transakcji to stąpanie po bardzo cienkim lodzie” - ostrzega. „Taka praktyka rzeczywiście może zostać uznana za oszustwo kredytowe - uzyskanie kredytu pod fałszywym pretekstem. To ryzykowna strategia, która może mieć poważne konsekwencje prawne i finansowe, bez względu na to, jak kusząca może się wydawać” - mówi Karpowicz. Karpowicz zgadza się, że potrzebne są zmiany. „Bycie samozatrudnionym i ubieganie się o kredyt hipoteczny przypomina grę w węże i drabiny z zawiązanymi oczami - właśnie gdy myślisz, że wspinasz się w górę, możesz zjechać z powrotem na sam dół! To, że 40% przedsiębiorców rezygnuje ze swoich marzeń na rzecz kredytu hipotecznego, jest po prostu zdumiewające.” Twierdzi, że problemem nie jest tak naprawdę dyskryminowanie samozatrudnionych przez kredytodawców; chodzi raczej o „wyzwanie, jakim jest ocena zmiennych dochodów w systemie zaprojektowanym z myślą o przewidywalnych zarobkach w ramach PAYE”. „Podczas gdy kontraktorzy pracujący przez umbrella company mogą mieć łatwiej ze względu na strukturę dochodów zbliżoną do PAYE, dyrektorzy spółek z ograniczoną odpowiedzialnością często podlegają bardziej wnikliwej ocenie, mimo że potencjalnie są w stabilniejszej sytuacji finansowej” - mówi. Karpowicz kontynuuje: „Patrząc w przyszłość, tak naprawdę potrzebujemy nie tylko poprawek w obecnym systemie, ale całkowitego przemyślenia sposobu oceny dochodów osób samozatrudnionych. Nadchodzący budżet może nie zrewolucjonizować sytuacji z dnia na dzień, ale z pewnością jest miejsce na innowacje w sposobie, w jaki kredytodawcy oceniają wnioskodawców prowadzących własną działalność.”