Finansowanie komercyjne i pół-komercyjne
Finansowanie nieruchomości komercyjnych i mieszanych
Sklep, biuro, lokal z mieszkaniem nad nim albo cały blok? Dobieramy kredytodawcę do konkretnego aktywa i modelu dochodu, od wskaźnika DSCR po strukturę zakupu przez spółkę. Doradzamy po polsku.
- Cały rynek UK
- Doradca po polsku
- Bezpłatna pierwsza konsultacja
Finansowanie komercyjne i pół-komercyjne obejmuje nieruchomości wykraczające poza standardowy najem mieszkaniowy: sklepy, biura, magazyny, budynki mieszane czy bloki ponad limity zwykłego kredytu BTL. To rynek, na którym o powodzeniu wniosku decyduje nie tylko sama nieruchomość, ale przede wszystkim dobór właściwego kredytodawcy, dobra struktura transakcji i jasna strategia spłaty. Tu nie ma uniwersalnej oferty, każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie.
W Albion Financial Advice jesteśmy niezależnym pośrednikiem regulowanym przez FCA (FRN 769375). Współpracujemy z kredytodawcami komercyjnymi i pół-komercyjnymi, układamy wniosek pod konkretny typ aktywa i prowadzimy Cię przez cały proces po polsku.
Co obejmuje finansowanie komercyjne
Kredyt komercyjny finansuje aktywa o przeznaczeniu biznesowym oraz nieruchomości zbyt duże lub złożone dla standardowego BTL. W praktyce wyróżniamy trzy podejścia, które kredytodawcy oceniają w odmienny sposób.
Nieruchomości inwestycyjne
Wynajmowane najemcom biznesowym lub mieszkaniowym. Liczy się przede wszystkim dochód z najmu i jakość najemcy, na których opiera się ocena zdolności do obsługi długu.
We własnym użytkowaniu
Nieruchomość, w której działa Twoja firma, na przykład warsztat, biuro czy lokal usługowy. Tu ocenie podlega także kondycja samego biznesu, a nie tylko dochód z najmu.
Pół-komercyjne
Obiekty łączące część użytkową i mieszkalną, na przykład sklep z mieszkaniami nad nim. Takie nieruchomości często wypadają poza kryteria zwykłego BTL i wymagają wyspecjalizowanego kredytodawcy.
W finansowaniu komercyjnym, zamiast znanego z BTL wskaźnika ICR, stosuje się DSCR (Debt Service Coverage Ratio), czyli stosunek dochodu generowanego przez nieruchomość lub biznes do kosztów obsługi długu. DSCR mieści się zwykle w przedziale od 110 do 140 procent i więcej, co daje kredytodawcy bufor na wypadek spadku dochodu. LTV jest niższe niż w segmencie mieszkaniowym, typowo od 60 do 75 procent, co oznacza wymagany wkład własny od 25 do 35 procent.
Dlaczego wnioski komercyjne są odrzucane
Odmowa rzadko wynika z tego, że transakcja jest zła. Najczęściej powodem jest niedopasowanie wniosku do kredytodawcy lub słaba struktura. Oto cztery najczęstsze przyczyny.
Zły kredytodawca dla typu aktywa
Nie każda instytucja finansuje każdy rodzaj nieruchomości. Skierowanie wniosku do niewłaściwego kredytodawcy kończy się odmową, mimo że deal sam w sobie jest dobry.
Zła struktura transakcji
Niewłaściwa forma własności, brak SPV tam, gdzie jest oczekiwane, albo błędne ułożenie wniosku obniżają szanse i mogą podnieść koszt finansowania.
Słaby najemca lub krótka dzierżawa
Niepewny najemca albo krótki pozostały okres umowy najmu osłabiają dochód, na którym opiera się DSCR, a tym samym całą zdolność kredytową transakcji.
Brak strategii spłaty lub wyjścia
Kredytodawca chce wiedzieć, jak dług zostanie spłacony lub refinansowany. Brak jasnego planu, zwłaszcza przy finansowaniu terminowym, to częsty powód odmowy.
Pięć czynników, które decydują o akceptacji
Jak Ci pomagamy?
Analiza aktywa i celu
Ustalamy typ nieruchomości, sposób użytkowania oraz Twój cel, aby od początku wiedzieć, do których kredytodawców pasuje transakcja.
Dobór kredytodawcy i policzenie DSCR
Sprawdzamy, czy dochód z zapasem pokrywa obsługę długu, i kierujemy wniosek tam, gdzie pasuje sektor i profil najemcy.
Struktura i dokumentacja
Pomagamy poukładać strukturę zakupu, zebrać dokumenty najmu i finansowe oraz przygotować jasną strategię spłaty lub wyjścia.
Wniosek i finalizacja
Składamy wniosek, prowadzimy Cię przez wycenę i formalności prawne aż do uruchomienia finansowania.
Przykład z praktyki
Inwestor chce kupić budynek mieszany: lokal handlowy na parterze i dwa mieszkania na piętrze. Kredytodawca BTL odrzuca wniosek, ponieważ część komercyjna wykracza poza jego kryteria. Ten sam projekt trafia następnie do kredytodawcy pół-komercyjnego, który ocenia łączny dochód z najmu metodą DSCR i akceptuje transakcję z LTV 70 procent. Różnicą nie była ani nieruchomość, ani inwestor, lecz dobór właściwego kredytodawcy do typu aktywa i prawidłowe ułożenie wniosku.
Jeśli zwykły bank odmówił finansowania nieruchomości z częścią komercyjną, nie oznacza to, że transakcja jest niewykonalna. Bardzo często wystarczy skierować ją do kredytodawcy specjalizującego się w danym typie aktywa i odpowiednio przedstawić dochód oraz strategię spłaty. Zanim się poddasz, warto sprawdzić ścieżkę pół-komercyjną lub komercyjną.
Najczęściej zadawane pytania
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) to stosunek dochodu generowanego przez nieruchomość lub biznes do kosztów obsługi długu. Kredytodawcy komercyjni wymagają zwykle DSCR od 110 do 140 procent i więcej, aby mieć bufor na wypadek spadku dochodu. To odpowiednik wskaźnika ICR znanego z BTL, tylko stosowany w finansowaniu komercyjnym.
To finansowanie nieruchomości łączącej część użytkową i mieszkalną, na przykład sklepu z mieszkaniami nad nim albo lokalu usługowego z lokalem mieszkalnym. Takie obiekty często wypadają poza kryteria zwykłego BTL i obsługują je kredytodawcy pół-komercyjni, którzy oceniają łączny dochód z obu części metodą DSCR.
Zwykle od 25 do 35 procent wartości, ponieważ LTV mieści się typowo w przedziale od 60 do 75 procent. Konkretny poziom zależy od typu nieruchomości, jakości i długości umowy najmu oraz Twojego doświadczenia. Im niższe LTV, tym łatwiej o akceptację i tym korzystniejsze warunki.
Tak. To finansowanie we własnym użytkowaniu, po angielsku owner-occupied, gdzie ocenie podlega także kondycja Twojego biznesu, a nie tylko ewentualny dochód z najmu. Wymaga to innego kredytodawcy niż czysto inwestycyjny zakup, dlatego pomagamy dobrać instytucję, która rozumie specyfikę Twojej branży.
Najczęściej z powodu niedopasowania kredytodawcy do typu aktywa, słabej struktury transakcji, niepewnego najemcy lub krótkiej dzierżawy albo braku jasnej strategii spłaty. Odmowa jednego banku nie oznacza, że transakcja jest niewykonalna. Pomagamy poprawić wniosek i skierować go do właściwej instytucji komercyjnej lub pół-komercyjnej.
Okresy bywają krótsze i bardziej zróżnicowane niż w kredytach mieszkaniowych, a część finansowania komercyjnego ma charakter terminowy z wymaganą strategią wyjścia. Dlatego tak istotny jest jasny plan spłaty lub refinansowania. Dobierzemy strukturę i okres do Twojego celu inwestycyjnego oraz przepływów z nieruchomości.
To zależy od kredytodawcy i Twoich celów. Część instytucji preferuje zakup przez spółkę celową SPV, inne akceptują osobę fizyczną lub istniejącą firmę. Struktura ma także skutki podatkowe, dlatego warto ją ustalić wspólnie z doradcą kredytowym i księgowym przed złożeniem wniosku.
Albion Financial Advice jest niezależnym pośrednikiem kredytowym regulowanym przez FCA (FRN 769375). Nie udzielamy kredytu, lecz doradzamy i organizujemy finansowanie u wybranych kredytodawców. Podane wartości, w tym DSCR od 110 do 140 procent i więcej, LTV od 60 do 75 procent oraz wkład od 25 do 35 procent, mają charakter poglądowy i różnią się między kredytodawcami oraz typami aktywów. Większość finansowania komercyjnego nie jest regulowana przez FCA. Kwestie podatkowe i struktury własności warto potwierdzić z księgowym. Niniejsza strona ma charakter informacji marketingowej i nie stanowi porady ani oferty.
Skontaktuj się z nami
Bezpłatna wstępna konsultacja - dowiedz się, jak możemy Ci pomóc